Il passaggio di consegne tra amministratori di condominio è un momento cruciale per garantire la continuità e la regolarità nella gestione e rappresenta quindi uno degli aspetti più delicati della vita condominiale.
Ma cosa accade quando l’amministratore “uscente” non rispetta questo obbligo di legge?
In questo articolo esploreremo le implicazioni legali del passaggio di consegne, analizzando altresì le azioni da intraprendere in caso di inadempimento dell’amministratore al fine di ottenere la migliore la tutela dei diritti dei condòmini.
Ai sensi dell’art. 1129, co. 8 c.c. “Alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi”.
La norma in discorso, accanto a quella più generale di cui all’art. 1713 c.c. in materia di mandato, stabilisce dunque un obbligo fondamentale per l’amministratore di condominio al termine del suo incarico: il passaggio di consegne.
Questa norma, introdotta con la riforma della legge sul condominio (Legge n. 220/2012), prevede che l’amministratore uscente debba consegnare tutta la documentazione e fornire tutte le informazioni al suo successore affinché il nuovo amministratore possa proseguire l’attività gestionale in modo efficiente e senza interruzioni.
A ben vedere tale obbligo era configurabile anche prima della citata riforma, sebbene non espressamente previsto dalla legge ma discendente dal dovere di diligenza posto a carico del mandatario, che comprende anche il dovere di collaborazione con il nuovo amministratore.
L’obbligo di passaggio di consegne è volto infatti a garantire che non vi siano vuoti informativi nella gestione del condominio e che il nuovo amministratore possa immediatamente assumere la responsabilità della sua carica, operando con la piena conoscenza dello stato delle cose.
Ma cosa si intende esattamente per passaggio di consegne?
Il passaggio di consegne si concretizza nella consegna da parte dell’amministratore uscente di tutta la documentazione e le informazioni relative alla gestione del condominio.
A titolo esemplificativo, tra i principali documenti da trasferire vi sono:
– Documenti contabili e finanziari come i bilanci, i verbali delle assemblee, i rendiconti delle spese e le evidenze delle quote condominiali versate, modelli 770.
– Contratti in essere come quelli relativi alla manutenzione, all’assicurazione, alla gestione dei rifiuti, alle utenze condominiali.
– Atti relativi alla gestione ordinaria e straordinaria comprese le pratiche amministrative, le comunicazioni tra condòmini e l’amministrazione e la documentazione afferente eventuali controversie in corso.
– Tabelle millesimali, registro anagrafico, codice fiscale, chiavi e timbri.
Ebbene, quali possono essere le conseguenze in caso di mancato adempimento da parte dell’amministratore dell’obbligo in discorso?
Nel caso in cui l’amministratore non adempia all’obbligo di passaggio di consegne, i condòmini possono decidere di intraprendere tutte le azioni giudiziali necessarie per tutelare i loro diritti. Infatti, poiché la mancata consegna dei documenti causa senz’altro gravi disagi nella gestione del condominio e comporta il rischio di danni economici o amministrativi, si ritengono ravvisabili i requisiti per promuovere un procedimento cautelare d’urgenza ai sensi dell’art. 700 c.p.c., procedimento questo in grado di garantire al ricorrente una tutela immediata ed efficace così da evitare una grave ed irreparabile pregiudizio al proprio diritto.
Un ulteriore alternativo rimedio giudiziale all’inerzia dell’amministratore uscente è da individuarsi nel procedimento sommario di cognizione, come disciplinato dell’art. 702-bis c.p.c.
La giurisprudenza maggioritaria ritiene altresì possibile fare ricorso alla procedura monitoria ex art. 633 ss. c.p.c. onde ottenere una ingiunzione di consegna della documentazione nei confronti dell’inadempiente a patto tuttavia che il condominio indichi analiticamente la documentazione di cui chiede la restituzione.
Quale che sia l’iniziativa giudiziale che si sceglierà di intraprendere, verrà ordinato all’amministratore inadempiente di consegnare al condominio, rappresentato dal nuovo amministratore in carica, tutta la documentazione richiesta con eventuale condanna dell’inadempiente al risarcimento del danno patito dal condominio a causa del ritardo.
Non da ultimo, vale la pena sottolineare che, nel caso in cui l’amministratore uscente non adempia all’obbligo giudizialmente imposto, sarà possibile depositare avanti alla competente Autorità Giudiziaria una formale denuncia querela essendo infatti ravvisabile una responsabilità penale dell’amministratore ai sensi della norma di cui all’art. 646 c.p. per il reato di appropriazione indebita aggravata e/o ai sensi della norma di cui all’art. 388 c.p. per il reato di mancata esecuzione dolosa di un provvedimento del giudice.
In conclusione, il passaggio di consegne rappresenta uno snodo fondamentale per la continuità della gestione condominiale e, ove non venga attuato nei termini e nei modi di legge, molto gravi possono essere le conseguenze pregiudizievoli in capo al condominio ed ai singoli condòmini.
Per questa ragione è importante rivolgersi senza indugio a dei professionisti qualificati: lo Studio Legale MCRK è in grado di offrire ai propri clienti una assistenza qualificata in materia, suggerendo la migliore strategia per la tutela dei diritti in ogni fase della controversia.
