Wer eine noch nicht gebaute Immobilie erwirbt, ist größeren Risiken ausgesetzt als derjenige, der eine bereits gebaute Immobilie erwirbt. Vor allem in der Vergangenheit, als es noch keine spezifischen Vorschriften gab, war das Risiko böser Überraschungen hoch. Aus diesem Grund sieht die italienische Gesetzgebung, insbesondere das Gesetzesdekret Nr. 122 aus dem Jahr 2005 und dessen Änderungen, nun eine Reihe von Vorschriften zum Schutz der Käufer einer noch zu bauenden Immobilie vor. Im Wesentlichen sehen diese Rechtsvorschriften folgendes vor: a) eine obligatorische Bürgschaft zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, der die Übertragung des Eigentums (oder eines anderen dinglichen Nutzungsrechts) an einer zu errichtenden Immobilie zum Gegenstand hat. Der Bauträger ist daher verpflichtet, unter Androhung der Nichtigkeit des Vertrags, auf die nur der Käufer geltende machen kann, dem Käufer eine Bürgschaft über denjenigen Betrag auszuhändigen, der den Beträgen entspricht, die der Bauträger vor dem Eigentumsübergang einkassiert hat und noch einkassieren muss. Die Bürgschaft muss von einer Bank oder einer Versicherungsgesellschaft ausgestellt werden. Die Bürgschaft muss im Falle einer Krise des Bauträgers Garantie leisten; b) eine Versicherung der Immobilie: Der Bauträger ist verpflichtet, zum Zeitpunkt der Eigentumsübertragung und unter Androhung der Nichtigkeit des Vertrags, die nur der Erwerber geltend machen kann, eine zehnjährige Versicherung für die Haftung von Gebäudeschäden zugunsten des Erwerbers und mit Wirkung ab dem Datum der Fertigstellung der Arbeiten abzuschließen und diese dem Erwerber auszuhändigen. Diese Versicherung muss materielle und unmittelbare Schäden bei komplettem bzw. teilweisem Ruin der Immobilie, bei schweren baulichen Mängeln aufgrund von Mängeln der Bodenverhältnisse oder Baufehlern, die nach dem Abschluss des endgültigen Kaufvertrags auftreten, abdecken. In der notariellen Übertragungsurkunde müssen die Identifikationsdaten der Versicherungspolice angegeben werden. Kürzlich wurde mit dem Ministerialerlass Nr. 154/2022 unter anderem eine lange Zeit bestehende Lücke geschlossen, indem das Modell dieser zehnjährigen Versicherungspolice eingeführt wurde, und das eingehalten werden muss. Es sei darauf hingewiesen, dass der Erwerber gemäß den Rechtsvorschriften nicht auf den ihm gewährten Schutz verzichten kann und jede gegenteilige Klausel nichtig ist.
Es ist auch wichtig zu wissen, dass nicht nur der endgültige Vertrag, sondern auch der Vorvertrag für ein noch zu bauende Immobile notariell beurkundet werden muss und eine Reihe wichtiger im Gesetz aufgeführten Informationen enthalten muss.
